Kontsumitzaileen Informaziorako Udal Bulegoa - Galdera ohikoenak - Etxebizitza

Etxebizitza bat erosterakoan, saltzaileak hari emandako hipoteka subrogatzea eskaintzea (edo horretara behartzea) gerta daiteke. Subrogazio horren baldintzak hipoteka mailegua gure kabuz eskatuta lor ditzakegunak baino txarragoak izan daitezke. Subrogazioa onartu ala ez saltzailearekin batera balioetsi eta negoziatu behar da, eta onartezina baderitzogu kontratuan atzera egin.
Subrogazioa onartzera behartzea gehiegizko baldintzatzat jo daiteke, baina epaileak baino ezin du erabaki hori horrela den ala ez.

Hipoteka mailegua subrogatzera behartzeaz gain, baliteke saltzaileak zenbait epaitan gehiegizkotzat jo diren baldintzak ezarri nahi izatea; hobe da aldez aurretik horiek negoziatzea.

• Notarioa aukeratzea: legez erosleari dagokio hori, muga bakarrarekin, notarioaren jarduera-eremuak arrazoizko lotura izatea saltzailearen nahiz eroslearen bizilekuarekin edo etxebizitza dagoen lekuarekin.
• Plusbalioaren gaineko zerga ordaintzea: legez saltzaileari dagokio.
• Ematea atzeratzea: salerosketa kontratuetan ez da argi geratzen eguna.

Etxebizitza eraiki berri bat entregatu aurretik baliteke salerosketa kontratuan jasota ez dauden aldaketak (azulejuak, pintura, etab.) egin nahi izatea. Aldaketok alderdiek adostu behar dituzte, ziur aski gehiegizkoa irudituko zaigun prezioa eskatuko baitigute lanaren truke. Horrelakoetan, bi aukera dugu: hori onartu ala hasierako kontratuari eutsi eta aldaketak ondoren egin, etxearen jabe garenean.
Aldaketa horien edukia, prezioa eta entregatzeko epea behar bezala dokumentatu behar dira.

Hipoteka maileguan parte hartzen duten aldeetako bat aldatzea da hipoteka subrogatzea, dela mailegua ematen duen finantza-entitatea, dela mailegua hartzen duen kontsumitzaile edo eroslea.

Eskriturak sinatu ondoren zenbait tramite egin beharra dago. Astirik izanez gero, interesdunak berak egin ditzake tramite horiek, ez baitira zailegiak:

• Dagokion zerga ordaintzea Arabako Foru Aldundiko Ogasun Sailean.Dagokion zerga ordaintzea Arabako Foru Aldundiko Ogasun Sailean.
• Eskritura Jabetzaren Erregistroan inskribatzea.
• Dagokion udalari higiezinaren eskualdaketa jakinaraztea, gerora behar diren zergak ordaintzeko.

Dena den, finantza entitateak tramite horiek egiteaz bera edo notaritza arduratzea ezarri ohi du baldintza gisa -eroslearen kontura, jakina-. Beraz, tramite hori aurretik negoziatu ahal da.

1994ko maiatzaren 5eko agindu batek ezartzen ditu emate egintzari buruzko arauak, eta horien artean jasotzen da mailegu hartzaileak mailegu eskrituraren proiektua notarioaren bulegoan aztertzeko eskubidea duela, hiru lanegunez hura sinatu aurretik.

Etxebizitza ordaintzeko hipoteka mailegua baliatzen badugu, tramite hori formalizatzeko beste eskritura bat egin behar dugu. Hipotekak Jabetzaren Erregistroan inskribatuta egon beharko du baliorik izango badu, eta edozein agiri erregistroan sartzeko beharrezkoa da fede-emaile publiko baten parte hartzea; horretarako notario baten zerbitzuak eskatu ohi dira.

Eskrituran alderdi hauek jasoko dira:

• Kontratugileen ahalmena.
• Funtsaren deskribapen fisikoa.
• Eskuratze titulua.
• Erregistroko inskripzioa emailearen izenean.
• Balioa.
• Funtsaren gaineko kargak, erregistroko ziurtagiriaren arabera.
• Errentamenduekin lotutako egoera.
• Komunitate gastuen ordainketa.
• Salerosketaren prezioa eta ordaintzeko era.
• Egintza administrazio xedapenei lotzea, eta, zehazki, horretatik eratorritako zerga betebeharrak.

Salmenta akordioak aldeek egokitzat jotzen dituzten xedapenak izan ditzake. Dena den, erosleak klausula hauek agertzen direla ziurtatu beharko du:

• Jabetza egiaztatzen duen titulua.
• Etxebizitzaren deskribapena.
• Prezioa, guztira.
• Ordaintzeko era. Geroratua bada, epeen zenbatekoa eta horiek epe-muga zehaztuko dira. Kasu horretan, saltzaileari interesei dagokion zenbatekoa bereiz adierazteko eskatzea komeni da.
• Etxebizitzak izan ditzakeen kargak zehaztuko dira. Horrelakorik ez badu hori ere zehaztuko da.
• Eskritura publikoa zein egun eta baldintzatan egingo den. Eskrituraren gastuak noren kontura joango diren ere adieraziko da.
• Zigor-klausula, aldeetako batek akordioa betetzen ez badu ere.

Berme gisa entregatu den zenbatekoaren edo lehen ordainketaren eta geroratutako k zenbatekoaren batuketak bat etorri beharko du etxebizitzaren prezio osoaren eta interesen batuketarekin

Bi alderdiek saltzaileak eta erosleak sinatutako salerosketa kontratua, oro har, agiri pribatu batean nahiz publikoan egin daiteke, forma askatasunaren printzipio zibilari esker, baina ondasun higiezinen kasuan Kode Zibilaren 1.280 artikuluak eskatzen du salerosketa eskritura publikoan jaso behar dela. Hala ere, oso ohikoa da aurretik kontratu pribatu bat sinatzea, zeinean alderdiek higiezina saldu eta erosteko hitza ematen baitute. Erosketa eskritura publikoaren bidez egiteko garaian aldeetako bat damutzea eragozten da hartara.
Agiri pribatua aldeek notarioak parte hartu gabe sinatzen dutena dela esan daiteke. Agiri pribatua ezin da Jabetzaren Erregistroan inskribatu, horrenbestez, sinatzen duena da horren egiazkotasunaren erantzule.

Saltzaileari egiaztagiri bat emateko eska diezaiokegu, erosi nahi dugun etxebizitzari dagokion etxejabeen elkartearen administratzaileak sinatutakoa; bertan alderdi hauek jasoko dira:

• Elkarteak epe laburrean egiteko asmoa duen gastu handiak.
• Oraingo jabeak komunitate kuotak ordaindu dituen.

Hartara ez dugu ezustekorik izango, esaterako, teilatua konpontzeko diru-kopuru handia ordaindu behar dugulako

Ikusi dugun etxebizitza erostea erabakitakoan egin beharreko lehen tramitea dagokion Jabetzaren Erregistrora jotzea da, saltzaileak eman behar dizkigun erregistro datuak daramatzagula, eta alderdi hauek egiaztatu:

• Erosi nahi dugun funtsa erregistroan izen emanda dagoen.
• Etxebizitza saldu nahi digun pertsona fisiko edo juridikoa haren jabetzat ageri den.
• Funtsak hipoteka baten edo gehiagoren karga duen.
• Gure erosketa eragotz dezakeen beste eskubideren baten karga duen.

Apirilaren 18ko 515/89 Errege Dekretuaren 4. artikuluan eta hurrengoetan zehaztutako datu guztiak eman behar ditu saltzaileak Apirilaren 21eko 515/89 Errege Dekretua.