Preguntas frecuentes sobre alquiler de vivienda

1.  ¿Qué ley regula los contratos de arrendamientos urbanos?
El arrendamiento de vivienda y las condiciones a las que debe acogerse el contrato vienen recogidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
2.  ¿Qué se entiende por arrendamiento de vivienda?
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la persona arrendataria/inquilina. Los arrendamientos de habitaciones  también se incluyen, siempre y cuando el destino principal de dichas habitaciones sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda para la persona arrendataria.
3.  ¿Qué duración debe tener el contrato de arrendamiento?
La duración del arrendamiento puede pactarse de forma libre entre las partes.
Si es inferior a 5 años, en el caso de arrendadoras físicas (o 7 si la persona arrendadora/propietaria es persona jurídica), una vez que llegue el día del vencimiento, el contrato deberá prorrogarse obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de 5 o 7 años, salvo que la persona arrendataria manifieste a la arrendadora con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de fin del contrato o de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
4.  ¿Puede dar por terminado la persona arrendataria el contrato cuando quiera?
La persona arrendataria podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique a la parte arrendadora con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar las posibles compensaciones indemnizatorias en caso de desistimiento.
5.  ¿Cómo debe ser el pago de la renta?
La renta se acuerda entre persona arrendataria y arrendadora.
Salvo que se pacte otra forma el pago de la renta será mensual y deberá abonarse en los primeros 7 días de mes.
6.  ¿Cómo acredito el pago de la renta?
Si la arrendataria paga en metálico, la arrendadora debe entregarle un recibo para poder demostrar el abono. Si paga de otra forma, como una transferencia o un ingreso en cuenta, los resguardos de esas operaciones pueden servir como recibo.
7.  ¿Es obligatorio actualizar la renta?
La actualización de la renta, podrá realizarse no antes de que se cumpla cada año de vigencia y siempre que así se haya pactado. Las partes pueden pactar un índice distinto al IPC. En todo caso, la actualización nunca puede ser superior al IPC.
Si no existe pacto de actualización expreso en el contrato la renta, no podrá ser modificada.
8.  ¿Es obligatorio el pago de una fianza?
Cuando se celebra el contrato, la persona propietaria debe exigir a la inquilina una fianza.
Según la ley, la cantidad  obligatoria es de una mensualidad de la renta inicial. No obstante, se admite la posibilidad de que la persona propietaria exija una  garantía adicional que no podrá ser superior a dos mensualidades.
9.  ¿Es obligatorio el depósito de la fianza?
La parte arrendadora tiene la obligación de depositar la fianza de los contratos suscritos a partir del 26 de septiembre de 2015 y estarán obligadas a comunicar a la parte arrendataria la realización del depósito.
Para tramitar el depósito deben acudir a los Servicios Bizilagun de cada uno de los territorios (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa). 
10.  ¿Puede la persona arrendadora exigir otro tipo de garantía adicional?
La persona arrendadora puede solicitar garantías complementarias como un aval bancario con el límite de cuantía máxima de dos mensualidades de renta.
También puede exigir garantías adicionales como un fiador solidario o la presentación de nóminas.
11.  ¿Debe la persona arrendadora devolverá la fianza cuando finalice el contrato?
Si. En caso de que transcurridos treinta días desde la entrega de llaves la parte arrendadora no haya devuelto la fianza, tendrá que entregar ese dinero con un recargo equivalente al interés legal del dinero.
La fianza nunca se compensará con la última mensualidad de renta.
12.  ¿Quién asume las obras de conservación de la vivienda?
La parte arrendadora está obligada a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable a la persona arrendataria.
13.  ¿Se puede elevar la renta por obras de mejora?
La parte arrendataria debe soportar la realización de obras de mejora cuya ejecución no pueda diferirse razonablemente hasta el final del arrendamiento.
La persona arrendadora podrá elevar la renta anual del contrato de arrendamiento (salvo pacto en contrario), cuando haga obras de mejora después del quinto año (o del séptimo si el arrendador es persona jurídica).
14.  ¿Puede la parte arrendataria realizar obras en la vivienda sin consentimiento de la parte arrendadora?
Es necesario contar con un consentimiento por escrito de la parte arrendadora cuando las obras a realizar modifiquen la configuración de la vivienda o impliquen un menoscabo en las condiciones de seguridad, por ejemplo, por derrumbamiento.
15.  ¿Existe alguna excepción a la realización de obras sin el consentimiento de la persona arrendadora?
La excepción a los puntos anteriores es la posibilidad de que la persona inquilina realice obras sin consentimiento de la persona propietaria en casos de urgente conservación o reparación. También si las obras suponen pequeñas reparaciones de mantenimiento o acondicionamiento de la vivienda a una persona moradora con minusvalías.
16.  ¿Si alquilo un piso a mi nombre puedo realquilarlo?
La vivienda arrendada solo se puede subarrendar de forma parcial y previo consentimiento de la parte arrendadora por escrito.
El precio del subarriendo nunca puede ser superior a la renta inicial pactada en el arrendamiento.
17.  ¿Qué personas pueden subrogarse en el contrato de alquiler de vivienda cuando fallece la parte arrendataria?
- El/La cónyuge que conviva con la parte arrendataria en el momento del fallecimiento.
- La pareja que hubiera convivido los dos años anteriores.
- Descendientes y ascendientes que hayan convivido los dos años anteriores.
- Hermanos/as que hayan convivido dos años anteriores.
- Otros parientes hasta tercer grado colateral (tíos/as y sobrinos/as) con minusvalía igual o superior al 65% y que hayan convivido los dos años anteriores.
18.  ¿Tiene la persona arrendataria derecho de adquisición preferente si el propietario vende la vivienda?
La persona inquilina tiene derecho de adquisición preferente para adquirirla, frente a cualquier otra persona que también tenga intención de comprarla.
La persona propietaria debe ofrecerle la compra del piso informándole del precio y de las condiciones y la parte arrendataria dispone de un plazo de 30 días para contestar.
19.  ¿La persona arrendadora puede obligar a la persona inquilina a pagar impuestos y gastos generales de la finca?
Las partes podrán pactar los gastos del inmueble y los pagos de impuestos.
Por lo tanto, es legal, por ejemplo, transferir la obligación de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles a la persona inquilina, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo con las cláusulas establecidas en el contrato del alquiler.
20.  ¿Cuándo se entiende incumplida la obligación de pago de la renta?
El impago de una sola mensualidad habilita a la parte propietaria para proceder a desahuciar a la persona inquilina. Ahora bien, la persona inquilina puede pagar todo lo adeudado y reactivar su contrato, de manera que se archivaría el procedimiento iniciado. Esta posibilidad que se le otorga a la parte arrendataria puede ponerse en marcha una sola vez. Así, si hay otros impagos en el futuro, la persona inquilina ya no podrá evitar ser desalojado del inmueble.

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