Información de consumo - Gastos de notaría y registros

Gastos de notarías y registros, e impuestos que gravan la constitución de las hipotecas

El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo en sentencia 705/2015 declaró la nulidad por abusivas de diversas cláusulas en las escrituras de préstamos hipotecarios de la Entidad BBVA, que entre otras cuestiones imponían al consumidor todos los costes derivados de la concertación del préstamo hipotecario, esto es, los gastos notariales, registrales, y el pago de los tributos (impuestos de actos jurídicos documentados).

De este modo, el Tribunal Supremo consideraba que estas cláusulas eran nulas por abusivas al no permitir "una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos" de notarios y registradores haciendo recaer en su totalidad estos gastos sobre la persona hipotecante.

El Tribunal Supremo entiende que por aplicación de la normativa reglamentaria se permitiría una distribución equitativa de estos gastos, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente, el que resulta esencialmente beneficiado por la constitución de la hipoteca es el banco, al adquirir por medio de la hipoteca un título ejecutivo, constituir una garantía real, y adquirir la posibilidad de ejecución especial en caso de incumplimiento de las obligaciones por la persona consumidora.

Todas las Entidades Financieras, en las cláusulas de constitución de la hipoteca, de una forma u otra, atribuyen a las personas consumidoras el pago de los gastos derivados de la constitución de las hipotecas, por lo que los criterios de la Sentencia 705/2015 pueden ser aplicados a éstas.

No obstante, las entidades Financieras, ante las reclamaciones formuladas por las personas consumidoras, están respondiendo negativamente, casi unánimemente, a la devolución de estos importes, considerando que no les resulta de aplicación la anterior sentencia, al no ser partes en el procedimiento 705/2015 (la acción se dirigió exclusivamente contra el Banco Popular y el BBVA).

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Criterios de la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 en relación a:

Impuestos

En lo relativo a los impuestos, la Sentencia se refiere al "Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados":

La sentencia señala que las entidades financieras no pueden quedar al margen de los tributos que puedan devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, en relación al impuesto de actos jurídicos documentados, será el banco, el sujeto pasivo en la constitución de la hipoteca, y en todo caso, en la expedición de las copia, actas testimonios que intereses.

No obstante, en este momento, y en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, está habiendo pronunciamientos dispares, y, por ejemplo, el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Oviedo, en una sentencia de 9 de diciembre de 2016, sostiene que "las sentencias de los tribunales del orden contencioso-administrativo son unánimes y señalan como sujeto obligado del tributo al cliente. No puede considerarse una cláusula abusiva".

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Seguros de daños

En lo que atañe a los gastos derivados de la contratación de seguro de daños, el Tribunal Supremo considera que la previsión de este pago por parte de la persona consumidora no es una previsión desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal, habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía.

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¿Qué documentación debo recabar, para presentar la reclamación?

Debes recopilar, al menos, la siguiente documentación:

  1. Escritura de la hipoteca.
  2. Factura del notario.
  3. Factura del Registro de la Propiedad.
  4. Justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

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Cómo efectuar la reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca

Si quieres reclamar los gastos, debes presentar una reclamación en la Oficina Municipal de Información al Consumidor. Desde la Oficina remitiremos tu reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad. Si transcurridos dos meses desde la fecha de presentación de reclamación no hubieras obtenido respuesta, o una vez obtenida respuesta ésta resulta no satisfactoria, puedes dirigirte al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Si esta vía resulta infructuosa podrás iniciar la correspondiente vía judicial.

O puedes:

Dirigirte directamente a los Tribunales de Justicia, que deberán decidir si se dan las condiciones para considerar la cláusula como abusiva, en cuyo caso se considerará nula y el alcance de la misma. Puedes recurrir a la vía judicial por libre o a través de una de las asociaciones de personas consumidoras y usuarias(Se abre en una ventana nueva) existentes

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Información relacionada

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