Consumo - Transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios

Préstamos hipotecarios a los que resulta de aplicación

Las normas que a continuación se indican se aplican obligatoriamente a la actividad de las entidades de crédito, de las entidades aseguradoras y de otras entidades financieras en las que concurran las siguientes circunstancias:

  • Se trate de un préstamo hipotecario y la hipoteca recaiga sobre una vivienda
  • La persona prestataria sea persona física.
  • El importe del préstamo solicitado sea igual o inferior a 150.000 euros o su equivalente en divisas.

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Folleto informativo

Las entidades de crédito, aseguradoras y demás entidades financieras deberán obligatoriamente informar a quienes soliciten préstamos hipotecarios mediante la entrega de un folleto cuyo contenido mínimo será el siguiente:

1.- Identificación del préstamo

  • Denominación comercial
  • Cuantía máxima del préstamo respecto al valor de tasación.
  • Moneda del préstamo

2.- Plazo del préstamo

  • Plazo total
  • Plazo de carencia de amortización del principal.
  • Periodicidad de los pagos, y sistema de amortización

3.- Tipo de interés

  • Modalidad del tipo de interés ( fijo, variable).
  • Tipo de interés aplicable, en caso de préstamos a tipo fijo; o del margen sobre el índice de referencia, en caso de préstamos a tipo variable.
  • Indice o tipo de referencia, en préstamos a interés variable (identificación del índice o tipo, indicándose su evolución durante al menos, los dos últimos años naturales, así como el último valor disponible.
  • Plazo de revisión del tipo de interés.

4.- Comisiones

Deberán indicarse las que resulten aplicables, señalándose las máximas comunicadas al Banco de España, y optativamente, las mínimas previsibles:

  • Comisión de apertura.
  • Cantidad en caso de amortización anticipada ( total y parcial).

5.- Gastos a cargo de la persona prestataria

Servicios que concertará o prestará directamente la entidad de crédito (conceptos aplicables, como tasación) y, cuando sea obligatorio, las tarifas aplicables.

6.- Importe de las cuotas periódicas

Se proporcionará a la persona solicitante, a título orientativo, una tabla de las cuotas periódicas, en función del plazo y del tipo de interés.

Si se trata de impresos que no contuvieran toda la información prevista, las entidades deberán completarla antes de su entrega.

La entrega del folleto será gratuita.

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Gastos y accesorios. Tasaciones

Cuando la entidad concierte o efectúe una tasación u otro servicio que se considere necesario, y dicho gasto sea por cuenta del cliente, deberá indicarle la identidad de las personas profesionales o entidades seleccionadas.

Si el servicio fuera prestado directamente por las entidades financieras, deberá suministrar al cliente las tarifas de los honorarios aplicables.

Cuando las entidades financieras concierten o efectúen directamente la tasación del inmueble, pero tales gastos sean a cargo del cliente, deberán entregar, copia del informe de tasación si la operación llega a formalizarse, o el original de dicho informe en caso contrario.

El folleto informativo indicará con claridad los gastos preparatorios de la operación, tales como la tasación, comprobación de la situación registral del inmueble, u otos que se consideren a cargo del cliente aun cuando el préstamo no llegue a otorgarse.

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Oferta vinculante

Realizada la tasación del inmueble, y en su caso, las oportunas comprobaciones de la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, las entidades vendrán obligadas a efectuar una oferta vinculante del préstamo, o en su caso denegar el préstamo.

La oferta deberá cumplir los siguientes requisitos:

1.- Capital del préstamo: Esta cláusula expresará:

  • Importe del préstamo.
  • Forma de entrega del importe del préstamo.

2.- Amortización

3.- Intereses ordinarios

4.- Tipo de interés variable

  • .la oferta deberá ser firmada por el representante de la entidad financiera.
  • salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

En el documento que contenga la oferta vinculante, se deberá hacer constar el derecho del prestatario, en caso de aceptar la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual con la antelación de 3 días hábiles a la fecha de su otorgamiento.

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Documento contractual

Las escrituras en las que se formalicen los préstamos hipotecarios deberán contener debidamente separadas de las restantes, las cláusulas financieras establecidas en el Anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios(Se abre en una ventana nueva).

Los tipos de interés variable que las entidades de crédito puedan utilizar como índices o tipos de referencia deberán cumplir las siguientes condiciones:

  • No deben depender exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni ser susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.
  • Los datos que sirvan de base al índice sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

No será precisa la notificación individualizada al prestatario de las variaciones experimentadas en el tipo de interés, cuando se den simultáneamente las siguientes circunstancias:

  • se haya pactado la utilización de un índice o tipo de referencia oficial de los previstos en una Circular del Banco de España.
  • que el tipo de interés esté definido en la forma prevista en las letras a) o b) del número 1 de la cláusula 3 a bis del Anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994.

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Otorgamiento de escritura

Plazo para examinar el proyecto de escritura de préstamo

La persona con la que se celebre el préstamo hipotecario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura del préstamo hipotecario en la Notaria al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento.

El/la Notario/a, en cumplimiento del Reglamento Notarial y, en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción del instrumento público deberá:

  • Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo a la persona prestataria de las diferencias que, en su caso, hubieran constatado y su derecho a desistir de la operación.
  • En el caso de préstamo a interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
    • El índice o tipo de interés de referencia no sea uno de los oficiales.
    • El tipo de interés aplicable durante el periodo inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho periodo inicial el tipo de interés variable pactado para periodos posteriores.
    • Se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés.
  • En caso de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación que, calculado conforme a las reglas del Banco de España, se hace constar a efectos informativos en el documento, se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.
  • En el caso de que esté previsto el pago alguna cantidad con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades de la persona prestataria se limiten de otro modo, o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello a la persona prestataria.
  • Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para la persona prestataria comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

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Información relacionada

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