Plan General de Ordenación Urbana. Expedientes en tramitación

Consulta pública previa sobre la modificación del régimen de protección aplicable al edificio sitio en Manuel Iradier 5 (Casa Alfaro)

Cuándo: Desde el día 28 de noviembre hasta el día 29 de diciembre de 2022.

Cómo: A través del correo electrónico gestionadm2.0201@vitoria-gasteiz.org

Mediante providencia de la Concejala Delegada de Territorio y Acción por el Clima de 22 de noviembre de 2022 se inicia consulta pública previa para que las personas, organizaciones y asociaciones que así lo consideren, puedan hacer llegar sus opiniones sobre los aspectos planteados a continuación.

Introducción

La Casa Alfaro, sita en el número 5 de la calle Manuel Iradier, constituye uno de los exponentes tipológicos de villa con jardín que a día de hoy quedan en nuestra ciudad. El inmueble en cuestión, por los valores que representa, es parte integrante del catálogo municipal de edificios sometidos al Régimen de Especial Protección del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Vitoria-Gasteiz; lo que supone, conforme a la Ley 6/2019 de Patrimonio Cultural Vasco, que se trata de un bien cultural de nivel de protección básica, y que se regirá por lo establecido en la normativa urbanística municipal. Conforme a dicha ley, corresponde al Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz la competencia de regulación de las condiciones de la protección que se imponen a las intervenciones constructivas sobre los bienes culturales de protección básica pertenecientes a nuestro municipio.

El PGOU vigente incluye la Casa Alfaro entre los edificios que han de regirse por la normativa de protección de la categoría de conservación estructural; siendo el resto de determinaciones para la parcela que ocupa, las correspondientes a las de un uso terciario-oficinas y bancos inserto en la trama urbana del ensanche vitoriano con condiciones adicionales de regulación en cuanto a ocupación de parcela, alturas, etc., propias de la zona del ensanche.

Como se puede deducir de los antecedentes que siguen a continuación, tras la reciente declaración de ruina técnica del edificio y las obligaciones derivadas de la misma, deben revisarse los distintos elementos que lo componen y su relación con el régimen de protección que opera sobre el inmueble. Por ello, los servicios técnicos municipales mediante trabajo de campo y apoyados en distintas fuentes de documentación, han llevado a cabo un análisis del estado del bien cultural inmueble y de los valores constructivos, culturales, históricos, etc., que lo hacen merecedor de estar incluido en el catálogo municipal. De esta forma, se motiva el proyecto de modificación del catálogo de edificios municipal en lo referente al régimen de protección y a las condiciones específicas de aplicación para este inmueble.

a) Antecedentes de la modificación del Catálogo de Edificios sometidos al Régimen de Especial Protección, anexo al PGOU de Vitoria-Gasteiz

Fue en los años ochenta, cuando la Casa Alfaro se incluyó por primera vez en el catálogo municipal de edificios tal y como lo recoge el Texto Refundido del Plan General de Ordenación Urbana del noventa. Ya entonces, el estado de conservación del inmueble era deficiente, hasta el punto de que en 1996 su propietario presentó ante el ayuntamiento solicitud de declaración de ruina económica; lo que supuso el primer litigio legal tras la denegación municipal de dicha declaración. Como consecuencia, el Ayuntamiento tuvo que emitir las preceptivas órdenes de ejecución conforme a la legislación vigente, después una sentencia favorable al solicitante, en el año 2001.

Con el transcurso de los años, ha ido cambiando la propiedad del inmueble a la vez que se ha ido agravando su deficiente estado de conservación, mientras el ayuntamiento se ha visto inmerso en una compleja situación jurídico-administrativa ligada a distintas acciones de disciplina urbanística para evitar que la situación pudiera generar daños personales o perjuicios a terceros. En este contexto, el Texto Refundido del Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz de 31 de marzo de 2003, corroboró la categoría de conservación estructural atribuida al edificio.

Posteriormente y argumentando el grave deterioro alcanzado por la villa, los titulares del inmueble presentaron ante el Ayuntamiento una nueva solicitud en el año 2006; la de ruina técnica, que fue denegada nuevamente por el Ayuntamiento. Con motivo del desacuerdo entre la propiedad y el Consistorio, la situación de la Casa Alfaro se volvió a dirimir en los tribunales. Debido a ello, sobre el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz recae un mandato judicial firme para declarar la ruina técnica del edificio, acordado por la Sentencia nº 424/2008 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de Vitoria-Gasteiz, ratificada por la Sentencia nº 241/2011 de 30 de marzo, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco.

Hay que apuntar también, que con fecha 17 de febrero de 2022 y a instancia de la propiedad se inició la Modificación del Catálogo de edificios sometidos al régimen de especial protección, Anexo al PGOU de Vitoria-Gasteiz del régimen de protección aplicable al edificio sito en C/Manuel Iradier 5, modificación de la que el Ayuntamiento ha desistido con fecha 18 de noviembre, por considerar que la declaración de ruina técnica del edificio supone un cambio sustancial en el procedimiento.

Mediante la resolución de 3 de noviembre de 2022, de la Concejala Delegada del Departamento de Territorio y Acción por el Clima, se ha dado curso a la ejecución de la sentencia que supone tal y como se dice en la citada resolución:

  • Declarar en estado de ruina técnica el edificio sito en la calle Manuel Iradier número cinco.
  • Convenir con el propietario del edificio número 5 de la calle Manuel Iradier los términos de la rehabilitación definitiva o, de no alcanzarse acuerdo, ordenar las obras de rehabilitación necesaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201 párrafo 3b) de la Ley 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo, en tanto que el citado edificio se trata de una edificación catalogada.
  • Informar a Iradier Gardens, S:L:, propietario del edificio que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3.05.22 del Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz, párrafo 2, la conservación de fachada es obligatoria.

En este contexto, se plantea nuevamente iniciar de oficio el proyecto de modificación del catálogo de edificios municipal en lo referente al régimen de aplicación y a las condiciones específicas de protección para el inmueble sito en Manuel Iradier 5. A través de esta consulta pública se pretende recabar opinión a cerca de los siguientes aspectos:

b) Los problemas que se pretenden solucionar con la iniciativa

Atendiendo a la declaración de ruina técnica que de conformidad con el pronunciamiento judicial firme recae sobre la Casa Alfaro, la modificación propuesta pretende abordar: que las intervenciones que se realicen sobre el edificio solucionen el deterioro en el que se ha visto inmerso desde los años 80, que se dote nuevamente de uso al edificio contribuyendo así a la regeneración urbana en una de las zonas más céntricas de nuestra ciudad; y que se aúnen los valores que deban ser preservados como bien cultural de protección básica.

El sistema estructural del edificio está en un estado de deterioro avanzado, lo que entre otras cosas dio lugar a la sentencia que ha dado origen a la declaración de ruina técnica.

Por un lado, exige examinar si el sistema estructural original daría cobertura técnica a los requerimientos y garantías de seguridad y estabilidad que exige el Código Técnico de la Edificación para los usos a los que se puede destinar el edificio. Por otro lado, es necesario compatibilizar las intervenciones que se permitan con la conservación y mantenimiento de los valores del mismo, sea cual sea el régimen de protección aplicable que le corresponda.

c) Necesidad y oportunidad de su aprobación

Conforme al artículo 201.3 de la Ley 2/2006 de Suelo y urbanismo y tal y como dice el fallo de la sentencia ratificada en el punto 3, el Ayuntamiento debe establecer a la propiedad la obligación de adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarias para mantener y en su caso recuperar la estabilidad y seguridad.

Así pues, tras la declaración de ruina técnica del edificio, los análisis realizados por los servicios técnicos municipales y la toma en consideración de los valores existentes en el presente bien cultural de protección básica, se propone la modificación del régimen de protección aplicable pasando de la categoría de Conservación Estructural a la de Rehabilitación/Renovación con mantenimiento de fachada (categoría 1ª).

En este procedimiento será necesario conjugar las consecuencias de la declaración de ruina técnica con la viabilidad de la preservación del inmueble; y la conservación de sus valores, con las transformaciones necesarias para que se pueda dotar de uso a un edificio tan representativo como particular en el ensanche vitoriano.

d) Objetivos de la modificación del catálogo

El objetivo de la modificación es por tanto, teniendo en cuenta la declaración de ruina técnica adecuar el régimen de protección aplicable a los valores reales atribuibles al bien cultural de protección básica, favoreciendo la puesta en uso del edificio que lleva varias décadas cerrado y en grave estado de deterioro.

e) Posibles soluciones alternativas regulatorias y no regulatorias

Como ya se ha dicho, la declaración de ruina implica el análisis para la identificación de los elementos constructivos que confieren distintos valores al inmueble, a fin de determinar cuáles de ellos en estado ruinoso pueden derribarse y cuáles deben conservarse o recuperarse por contribuir al mantenimiento de los valores del bien cultural de protección básica.

En la motivación de los valores a conservar, se examinará y se motivará si es necesario añadir condiciones adicionales que se deban imponer al edificio para garantizar la conservación de todos aquellos elementos que se identifiquen como de valor, más allá de lo que suponga la aplicación directa de la normativa de renovación/conservación de fachada. Para ello, el proyecto de modificación de catálogo en lo que respecta a este inmueble podrá puntualizar mediante una ficha descriptiva y normativa condiciones específicas de intervención en el inmueble.

El PGOU vigente determina en su artículo 3.05.22 que en todo caso deberán conservarse las fachadas; esto es, en la medida en que estas se identifiquen como elementos de valor determinantes del régimen de protección de renovación/conservación de fachada.

Para concretar y determinar las condiciones específicas de las intervenciones que se permitirán sobre el edificio, se parte de diversas fuentes de documentación existentes; siendo fundamental entre otras, el trabajo realizado por Cátedra UNESCO para la propuesta de actualización del Catálogo Municipal de Edificios en la zona del Ensanche de Vitoria-Gasteiz.

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