Consulta pública previa sobre una modificación estructural del Plan General de Ordenación Urbana relativa a la regulación del uso terciario-hotelero (viviendas para uso turístico y habitaciones en viviendas particulares para uso turístico)

Cuando: Hasta el 28 de febrero de 2018

Como: A través de correo electrónico

Por acuerdo pdf de fecha 2 de febrero de 2018 se inició la tramitación de la modificación y de conformidad con lo previsto en su Programa de Participación Ciudadana pdf se abrió consulta pública para que los ciudadanos y las ciudadanas, organizaciones y asociaciones que así lo considerasen, pudieran hacer llegar sus opiniones y aportaciones sobre los aspectos planteados a continuación.

a) Los problemas que se pretenden solucionar con la iniciativa

En los últimos años se ha dado en nuestra Ciudad -al igual que en muchas ciudades de nuestro entorno, de España y del mundo entero- un importante crecimiento de la demanda de viviendas para uso turístico y de la consiguiente oferta. Oferta que, en muchos casos, se produce de forma irregular desde el punto de vista urbanístico.

Ese importante crecimiento es consecuencia de dos hechos: el fuerte atractivo turístico de determinadas ciudades, y la aparición de plataformas digitales que facilitan sobremanera el contacto entre demanda de viviendas para uso turístico y oferta.

La reciente Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo del País Vasco regula las viviendas para uso turístico en el artículo 53 y el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico en el artículo 54. Es la norma sectorial aplicable; norma que prevé un desarrollo reglamentario, que actualmente se encuentra en tramitación.

Como no podía ser menos la citada norma sectorial respeta las competencias del Ayuntamiento en materia de urbanismo, en virtud de las cuales el Ayuntamiento puede y debe regular el uso del suelo y de las edificaciones.

En la actualidad, con carácter general, esa regulación se encuentra en el Plan General de Ordenación Urbana del año 2003 (PGOU).

Las viviendas para uso turístico y el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico no son unos usos expresamente previstos en el PGOU. Ahora bien, se considera que son un uso asimilado al uso terciario-hotelero y que, en consecuencia, les son de aplicación las limitaciones que el PGOU establece para el cambio de uso residencial-vivienda al uso terciario-hotelero.

Por ello, dado que la figura de los apartamentos turísticos o similares están prohibidos en el término municipal de Vitoria-Gasteiz por el PGOU, y las viviendas para uso turístico se asemejan a los apartamentos turísticos y hoteles-apartamento porque están integrados por unidades de alojamiento compuestas, al menos, por dormitorio, baño o aseo, salón-comedor y cocina, se considera que las viviendas de uso turístico también están prohibidas por el PGOU.

Por el contrario, el PGOU autoriza el uso hotelero en las plantas altas de los edificios de vivienda colectiva, siempre que esté relacionado con el domicilio permanente del titular y no ocupen más de la mitad de la superficie de este, con un máximo de 75 m2u. Por consiguiente, permite el alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico en las mismas condiciones.

Se considera que estos usos turísticos, dadas sus especiales características, pudieran tener un tratamiento específico dentro del ámbito de los usos hoteleros, de forma que respetando de manera equilibrada y proporcional los intereses públicos urbanísticos y medio ambientales, se permitiera un adecuado desarrollo de esta actividad económica. Asimismo se considera que procede dotar de la máxima seguridad jurídica a la regulación de ese fenómeno.

b) La necesidad y oportunidad de su aprobación

En el contexto señalado en el precedente apartado el Gobierno Municipal considera necesario y oportuno elaborar, tramitar y aprobar una Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana que delimite y regule específicamente el uso de vivienda para uso turístico en su doble modalidad de vivienda completa o alojamiento turístico en habitaciones.

Y ello, entre otras razones, porque se constata un interés importante por parte de los ciudadanos propietarios, porque responde a una demanda turística importante y creciente que tiene desarrollo en muchas otras ciudades españolas y europeas, porque puede permitir un incremento de la riqueza económica que las personas foráneas incorporan a la ciudad, y porque posibilita un uso intensivo de los edificios de la ciudad. Se trata de un fenómeno que puede adquirir una notoria importancia en la Ciudad por lo que resulta necesario y parece oportuno una regulación expresa del mismo.

La regulación de esta actividad económica se debe realizar respetando y teniendo en cuenta los diversos intereses en presencia, siempre desde la consideración de que los intereses públicos desarrollados y protegidos en los ámbitos del urbanismo y el medio ambiente, que corresponden a este Ayuntamiento, tales como, entre otros, la adecuada asignación de los usos del territorio, el desarrollo de las políticas de vivienda en propiedad y alquiler o las afecciones a las condiciones de uso de sus viviendas por los ciudadanos.

c) Los objetivos de la norma

Como se ha señalado el objetivo de la Modificación es regular, específicamente, desde la perspectiva urbanística, los usos de viviendas para uso turístico y de alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, determinando las condiciones en las que esos usos se pueden implantar en las edificaciones de la ciudad.

d) Las posibles soluciones alternativas regulatorias y no regulatorias

Supuesto de no regulación de forma expresamente

El Ayuntamiento seguiría aplicando las limitaciones establecidas en las Normas Urbanísticas y ejerciendo las correspondientes potestades urbanísticas: la del restablecimiento de la legalidad urbanística y la sancionadora. Escenario que daría lugar a una importante tensión y judicialización, dada la intensidad con la que la actividad económica pretende implantarse y la dificultad de control y corrección de las irregularidades.

Alternativas regulatorias.

La elaboración, tramitación y aprobación de una Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana que regule expresamente el uso turístico de las viviendas podría encaminar un desarrollo ponderado y equilibrado de esta actividad económica contemplada en la normativa sectorial turística a la vez que ofrecer una mayor seguridad jurídica.

Una vez se decida sobre la necesidad y oportunidad de aprobar la Modificación las alternativas regulatorias tendrán que ver con la determinación de las concretas condiciones de implantación del uso turístico en las viviendas de la ciudad:

  1. Zonificación de la ciudad en áreas en donde la implantación de este uso recibe un tratamiento diferenciado.
  2. Limitar el número de viviendas para uso turístico y habitaciones en viviendas particulares para uso turístico en las edificaciones residenciales.
  3. Condicionar el emplazamiento de las viviendas para uso turístico y las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico en las edificaciones residenciales, cuando compartan el núcleo de comunicación con las viviendas de uso residencial, únicamente en una sola planta, que será la más baja de las destinadas al uso de vivienda.
  4. Asimilar las viviendas para uso turístico y/o las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico, al uso residencial.
  5. Eliminar la prohibición de apartamentos turísticos o similares y permitirlos en las mismas condiciones que el resto de establecimientos de alojamiento turístico (en partes de edificios con comunicaciones verticales independientes y en edificios completos, en ambos casos no se permiten unidades de alojamiento en planta baja, sino tan solo recepción y servicios comunes).

Related information

   

Your opinion matters to us

Help us improve. Did you find this information helpful?            

If you prefer, you can send usyour comments.
You need to login.

It is possible to establish whether the topic is public. Consequently, other citizens may access the topic and any response provided by the City Council; equally, other citizens may also may add additional comments if they wish to do so. If the topic is classified as private, only you may access the topic and the answers provided by the City Council using a unique identifier which will be provided when the topic is created.

State of mind

Other contact information: