Oficina municipal de información al consumidor - Preguntas frecuentes - Vivienda

Al comprar una vivienda nos podemos encontrar con que el vendedor nos ofrece o nos obliga a subrogarnos a la hipoteca anteriormente concedida a él. Puede ocurrir que las condiciones de esta subrogación sean peores que las que podamos conseguir si pedimos por nuestra cuenta un préstamos hipotecario. La decisión de aceptar o no esta subrogación debe ser valorada y negociada con el vendedor y en caso de que no nos parezca aceptable desistir del contrato.
Esta obligatoriedad de aceptar la subrogación puede ser considerada cláusula abusiva pero debemos tener en cuenta que solo el juez determinará si lo es.

Al igual que la obligación a subrogarse al préstamo hipotecario, el vendedor puede imponernos otras cláusulas que aunque en varias sentencias han sido consideradas como abusivas es mejor negociarlas primero.

• Elección de notario: por ley corresponde al comprador, sin más límites que la sede de ejercicio del notario elegido tenga una conexión razonable con el domicilio del vendedor o del comprador o con la ubicación de la vivienda.
• Pago de impuesto de incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana: por ley corresponde al vendedor
• Retraso en la entrega: en los contratos de compra-venta no suele quedar claro la fecha.

Antes de la entrega de una vivienda de nueva construcción nos podemos encontrar con que deseemos hacer modificaciones, como cambio de azulejos, pintura, etc., que no están recogidas en el contrato de compra-venta. Estas modificaciones tienen que ser acordadas por las partes, puesto que seguramente supondrá el pago de un precio de mano de obra que nos puede parecer excesivo. En este caso, deberemos elegir entre aceptarlos o mantener el contrato inicial y hacer luego nosotros las modificaciones cuando tengamos la vivienda en propiedad.
Este tipo de reformas deberán estar convenientemente documentadas en lo referente a su contenido, precio y plazo de entrega.

Por subrogación hipotecaria se entiende el cambio en cualquiera de las partes intervinientes en el préstamo hipotecario, ya sea la entidad financiera prestamista, ya lo sea el consumidor-comprador prestatario.

Tras la firma de escrituras hay ciertos trámites que hay que realizar. Se trata de trámites no excesivamente complejos que puede realizar el propio interesado, si dispone de tiempo para ello:

• Pago del impuesto correspondiente en el Departamento de Hacienda de la Diputación Foral de Álava
• Registro de la escritura en Registro de la Propiedad
• Informar al Ayuntamiento, que proceda, de la transmisión del inmueble para el posterior giro de los impuestos correspondientes

Sin embargo, la entidad financiera suele imponer que ella misma o la notaría se encarguen de realizar estos trámites, por supuesto con cargo al comprador. Éste es un trámite que puede ser negociado con anterioridad.

Existen unas determinadas reglas que rigen el acto de otorgamiento, impuestas por la orden 5 de mayo de 1994 como es el derecho que asiste al prestatario a examinar el proyecto de escritura de préstamo en el despacho del Notario, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento.

Si para el pago de la vivienda utilizamos un préstamo hipotecario deberemos realizar otra escritura para formalizar este trámite. La hipoteca sólo tiene validez si está inscrita en el Registro de la Propiedad y para que cualquier documento acceda al Registro es necesaria su intervención por un fedatario público.

En la escritura deben constar:

• Capacidad de los contratantes
• Descripción física de la finca
• Título de adquisición
• Inscripción del Registro a nombre del transmitente
• Su valor
• Las cargas que pesan sobre aquella según a la correspondiente certificación registral
• Situación arrendaticia
• Pagado de los gastos de comunicad
• Precio de la compraventa y forma de pago
• Sujeción del acto a disposición administrativas y, en concreto, las obligaciones fiscales que del mismo se derivan.

El acuerdo de venta puede contener las disposiciones que las partes estimen oportuno. El comprador debe asegurarse de que figuren las siguientes cláusulas:

• Título acreditativo de la propiedad
• Descripción de la vivienda
• Precio total
• Forma de pago. Si es aplazada, se indicará la cuantía de los plazos y la fecha de vencimiento. En estos casos es importante exigir al vendedor la indicación por separado de la cantidad que corresponda a los intereses.
• Se indicarán las cargas y gravámenes que puedan afectar a la vivienda. Se incluirá también si estuviese libre de cargas o gravámenes.
• La fecha y condiciones en la que se extenderá la escritura pública. Se indicará quien corre con los gastos de escritura.
• Cláusulas de penalización en caso de incumplimiento de cualquiera de las dos partes.

La suma de la cantidad entregada como señal o primera entrega más las cantidades aplazadas deberá coincidir con el precio total de la vivienda más los intereses.

Aunque el contrato de compraventa con carácter general, suscrito por ambas partes comprador y vendedor-, en virtud del principio civil de libertad de forma, puede realizarse bien en documento privado, bien en documento público, en el caso de bienes inmuebles el artículo 1.280 del Código Civil exige que la compraventa conste en escritura pública. Sin embargo, es muy frecuente que antes se firme un contrato privado donde las partes se comprometen a vender y comprar el inmueble respectivamente. De esta manera se dificulta que cualquiera de las partes se arrepienta a la hora de realizar la venta efectiva a través de escritura pública.
El documento privado puede definirse como aquel que firman las partes sin intervención del notario. El documento privado no es inscribible en el Registro de la Propiedad, por ello quien lo firma responde de la certeza de su contenido.

Podemos pedir al vendedor nos aporte un justificante firmado por el administrador de la comunidad de propietarios a la que pertenezca la vivienda que pretendemos adquirir en la que se haga constar:

• posibles gastos importantes que la comunidad tiene previsto realizar a corto plazo
• y de que el actual propietario está a corriente de pago de las cuotas de la comunidad

De esta manera no nos encontraremos con sorpresas como tener que realizar un desembolso de dinero importante porque hay que arreglar el tejado.

El primer trámite, una vez decidida la compra del piso que hemos visitado, es dirigirse con los datos registrales del mismo, que nos deberá facilitar el vendedor, al Registro de la propiedad de la localidad donde radique el inmueble, y proceder a comprobar en el mismo las siguientes cuestiones:

• si la finca que pretendemos comprar está inscrita en dicho registro
• si aparece en el mismo como propietario la misma persona física o jurídica que pretende vendernos el piso
• si se encuentra gravada la finca con alguna o algunas hipotecas
• si se encuentra gravada con algún otro derecho que puede suponer una traba a nuestra compra.

El vendedor tiene obligación de facilitar todos los datos que se detallan en el artículo 4 y siguientes del Real Decreto 515/89 de 21 de abril.